Albania immobiliare, la bolla si avvicina?

Dopo due anni di crescita, la domanda per l'acquisto di appartamenti nella capitale mostra un trend di rallentamento. I costruttori di Tirana affermano che per 2-3 mesi la domanda sarà molto inferiore rispetto all'inizio dell'anno.

La tendenza è consolidata per le nuove strutture residenziali che si stanno costruendo vicino al centro.

La domanda ha iniziato a diminuire a partire dall'autunno dello scorso anno. Nonostante l'andamento dei prezzi è in aumento rispetto allo scorso anno.

Anche secondo l’indagine della Banca d’Albania di maggio, l’indice della fiducia nelle costruzioni (TBN) del settore edile non è ottimista per il quarto mese consecutivo. Anche nel periodo aprile-giugno il saldo è diventato negativo, il che significa che il pessimismo prevale sull'ottimismo.

Secondo la Banca, l'indicatore della fiducia nelle costruzioni (TBN) è sceso di 2 punti percentuali a giugno, scendendo a -3,14.

Attualmente la domanda sta diminuendo rispetto agli anni, secondo Ylli Sula, leader dell'indice "Key Data" del mercato immobiliare.

"Nei due anni precedenti, i tassi di domanda erano insoliti rispetto al normale andamento degli anni precedenti. C'è già una saturazione del mercato, poiché il ritmo precedente non è stato mantenuto per un lungo periodo", afferma.

Secondo gli ultimi dati INSTAT sul prodotto interno lordo, la crescita dell'attività immobiliare ha subito un notevole rallentamento nel primo trimestre di quest'anno.

Le transazioni di compravendita nel Paese hanno raggiunto i 36 miliardi di ALL, ovvero quasi 360 milioni di euro nel periodo gennaio-marzo. Sebbene si tratti di un nuovo record in termini di valore, i tassi di crescita sono i più bassi dalla metà del 2011, prima che il mercato iniziasse una forte espansione a due cifre.

I dati INSTAT mostrano che l'attività immobiliare è aumentata del 5,9% su base annua nel primo trimestre di quest'anno. I tassi di crescita si sono dimezzati rispetto al 2023, quando raggiunsero il picco dell’11,3%, il livello più alto da almeno un decennio.

A differenza dell’attività immobiliare, il settore delle costruzioni ha continuato a crescere fortemente, segnalando per la prima volta negli ultimi due anni uno squilibrio tra domanda e offerta. L’edilizia è aumentata del 14% nel periodo gennaio-marzo 2024, rispetto all’espansione del 9,8% dell’anno scorso.

Il trend al ribasso degli acquisti di appartamenti emerge anche dai dati dell’Agenzia del Catasto di Stato, dove il numero di transazioni di compravendite immobiliari a Tirana per il 2023 è diminuito del 21% rispetto all’anno precedente.

Secondo la rappresentante dell'agenzia immobiliare "Remax", Juliana Nela, bisogna tenere presente che le transazioni di vendita non danno una visione chiara delle vendite, poiché una parte significativa delle transazioni nel mercato immobiliare viene effettuata anche tramite contratti d'ordine.

Ciò avviene nei casi in cui gli immobili vengono acquistati prima del completamento o prima della loro iscrizione al Catasto, mentre il contratto di vendita viene concluso in un secondo momento, dopo la registrazione dell'immobile. Ma considerando il volume significativo di nuove costruzioni negli ultimi anni, si può concludere che anche le compravendite occupano una parte importante.

Per i primi 3 mesi del 2024, secondo i dati INSTAT, la superficie dei nuovi permessi concessi per costruzioni residenziali è di 252mila/mq. Rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, la superficie delle nuove autorizzazioni concesse per l’edilizia residenziale è aumentata di circa il 7%.

Mentre l’area delle nuove autorizzazioni per l’edilizia nei primi 3 mesi del 2024 è diminuita del 14% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

Alcuni costruttori di Tirana, che stanno sviluppando progetti con nuove costruzioni residenziali, affermano che il mercato ha raggiunto la maturità ed è in un periodo dormiente. Dopo questo periodo, si prevede che questo settore entrerà in una fase di declino, riflettendo la saturazione del mercato, orientando i vecchi imprenditori edili verso altri settori.

Altri pensano che il mercato abbia ancora spazio.

Il costruttore Avenir Kika, allo stesso tempo presidente della filiale di Tirana dell'Associazione dei costruttori albanesi, ha affermato che il calo delle transazioni di costruzione è stato influenzato dalle aspettative di oltre 6 mesi della maggior parte degli acquirenti per l'approvazione della legge di rivalutazione, che è si prevede di ridurre l'imposta dal 15% al ​​3%.

"Personalmente non parlerei di scadenza, prima dell'approvazione della legge di rivalutazione. I risultati saranno visibili un anno dopo l’approvazione di questa legge. Non appena la legge sarà approvata, le transazioni aumenteranno", afferma.

Anche per gli agenti immobiliari, che conoscono approfonditamente il settore, non si può ancora parlare di maturità, poiché si prevede che, secondo loro, la domanda si risveglierà durante il periodo estivo.

"Sembra che ci sia una saturazione eccessiva del mercato. Ma non è ancora possibile prevedere l'andamento della domanda durante i mesi estivi, poiché si prevede il risveglio dei fattori turistici, che verranno incanalati verso la domanda.

Le promozioni turistiche dell'Albania e l'aumento del numero di turisti stranieri aumenteranno il flusso della domanda di appartamenti nel paese", ha affermato Juliana Nela dell'agenzia immobiliare "Remax".

Per gli esperti del settore e i costruttori, uno dei motivi per frenare la domanda è legato alla steppa degli acquirenti informali a causa dei sequestri e delle confische di beni da parte della Struttura Speciale Contro la Corruzione e la Criminalità Organizzata (SPAK) dopo le indagini avviate contro i figure del mondo politico, ma anche dell’imprenditoria, che sta incidendo sul mercato immobiliare.

Il valore dei beni sequestrati e confiscati insieme, dalla valutazione effettuata nel 2023, secondo i dati del rapporto SPAK, è calcolato in 41 milioni di euro, di cui il 54% è occupato dai beni confiscati per un importo di 22,5 milioni di euro (440 milioni di ALL + 18 milioni di euro) e il 46% è occupato da beni sequestrati per 1,9 miliardi di ALL (19 milioni di euro).

Si stima che gli acquisti immobiliari con denaro informale (attività illegali, corruzione, ecc.) siano stati una delle principali fonti che hanno rifornito il mercato immobiliare nel corso degli anni.

"Gli investimenti immobiliari rimangono ancora tra le forme di riciclaggio preferite, principalmente in appartamenti, edifici, terreni, frutteti, unità di servizio, ecc., sia nella città di Tirana, ma anche nelle zone turistiche costiere (Valona, ​​Durazzo e Lezhë)", si legge nel rapporto annuale 2023 della SPAK.

Ylli Sula sostiene che, analizzando la tendenza crescente nella concessione di permessi di costruzione per l'edilizia residenziale in un momento in cui i costi di costruzione sono aumentati e la domanda di acquisti è diminuita, capisce che il settore edile è alimentato dall'indurimento del denaro informale.

Per gli agenti immobiliari la ragione principale del calo della domanda nella capitale restano i prezzi elevati degli immobili in centro, inaccessibili per uso abitativo da parte delle famiglie. D'altro canto, la domanda continua a crescere nelle periferie.

Dritan Leka, dell'agenzia immobiliare "CPM", ha affermato che la domanda di appartamenti a Tirana è sempre stata costante, mentre per le costruzioni in centro le finalizzazioni dei contratti di acquisto si stanno riducendo.

"Ciò è avvenuto a causa dei prezzi elevati degli appartamenti residenziali nelle zone vicine al centro. In centro non si trovano appartamenti con prezzi di vendita inferiori a 2.000 euro/mq.

L'alto livello dei prezzi rende impossibile per molte persone acquistare appartamenti a scopo abitativo in queste zone".

Ma a causa dei prezzi più bassi rispetto al centro di Tirana, la domanda continua a rimanere elevata nelle zone periferiche. "La domanda è aumentata nelle periferie, poiché ci sono appartamenti con prezzi fino a 1.500 euro/m².

A Paskuqan, una delle zone periferiche che si è sviluppata eccessivamente negli ultimi due anni, la domanda di acquisti continua ad essere elevata", afferma il Sig. Leka.

Il mercato immobiliare di Tirana, secondo gli agenti immobiliari, sta seguendo il calo della domanda iniziato nell'autunno dello scorso anno, influenzato dall'aumento dei prezzi. Si prevede che la tendenza a spostare la domanda verso le periferie continuerà a lungo, a causa dei prezzi di vendita più bassi rispetto alle zone vicine al centro.

Il direttore dell'agenzia immobiliare "Future Home", Fatjon Hysenbelliu, aveva affermato in precedenza che il calo della domanda è partito dal centro per gli immobili con prezzi superiori a 1.500 euro/m². Questa tendenza è stata osservata anche per altre abitazioni nelle zone vicine al centro.

Al contrario, la domanda di appartamenti residenziali negli edifici costruiti negli ultimi 2-3 anni e nelle costruzioni appena completate nelle zone esterne al Piccolo Anello di Tirana è rimasta invariata rispetto all’anno precedente.

"La tendenza all'aumento dei prezzi immobiliari, inaccessibili alla massa generale della popolazione, così come l'aumento della domanda di acquisti nelle zone costiere del Sud, sono alcuni dei motivi che influiscono sulla contrazione della domanda", ha affermato prima.

Allo stesso modo, Juliana Nela, dell'agenzia immobiliare "Remax", sostiene che la domanda è aumentata, soprattutto da parte degli immigrati, soprattutto la categoria di persone emigrate all'estero prima di 30 anni fa.

"Quest'anno, da questa categoria, il mercato immobiliare a Tirana è considerato molto interessante per acquistare un appartamento a prezzi economici per scopi di investimento o residenziali. La domanda da parte di questa categoria è aumentata", ha affermato.

I prezzi inibiscono la domanda

Dritan Leka, dell'agenzia immobiliare "CPM", ha affermato che la domanda di appartamenti a Tirana è sempre stata costante, mentre per le costruzioni in centro le finalizzazioni dei contratti di acquisto si stanno riducendo. "Ciò è avvenuto a causa dei prezzi elevati degli appartamenti residenziali nelle zone vicine al centro. In centro non si trovano appartamenti con prezzi di vendita inferiori a 2.000 euro/mq. L'alto livello dei prezzi rende impossibile per molte persone acquistare appartamenti a scopo abitativo in queste zone".

Dai dati delle agenzie immobiliari risulta che i prezzi degli appartamenti nel corso dell'anno sono aumentati in alcune zone vicine al centro fino al 16%. Nella zona vicina allo stadio "Dinamo" il prezzo massimo di vendita è stato di 2.500 euro/mq. Quest'anno ha raggiunto i 2.900 euro/m². L'aumento è del 16%.

Vicino al Parco Olimpico di Tirana, in uno dei nuovi complessi in costruzione, secondo l'ufficio vendite, i prezzi degli appartamenti vanno da 2.200 euro/mq valore minimo a 2.900 euro/mq valore massimo per gli appartamenti agli ultimi piani dell'edificio.

In questa zona, secondo gli agenti, i prezzi di vendita oscillavano dai 2.300 ai 2.600 euro/mq. L'aumento è del 10%.

Mentre nella zona dell'ex Blocco il prezzo massimo per gli appartamenti residenziali continua a essere di 3.500 euro/mq. Per quanto riguarda le nuove costruzioni all'interno del Ring di Tirana, i prezzi di vendita degli appartamenti superano i 2.300 euro/mq.

Incrementi dei prezzi si sono registrati anche nelle zone periferiche, influenzati dall'aumento della domanda.

A Kombinat i prezzi degli appartamenti hanno raggiunto i 1.200-1.300 euro/m², rispetto ai 1.100/m² dell'anno scorso.

Nella zona di Astir, i prezzi oscillano da 1.200 a 1.300 euro/m² nelle prime linee di costruzione da 1.250 euro/m² di anni fa. In quest'area i prezzi sono aumentati del 4%. Nella zona di Fresk i prezzi di vendita degli appartamenti da 900-1000 euro/mq hanno raggiunto i 1.100 euro/mq. L'aumento è di circa l'11%.

A Paskuqan, a causa della forte domanda, secondo gli agenti immobiliari, i prezzi hanno raggiunto 1.050 euro/m² da 850-900 euro/m². L'aumento dei prezzi varia dal 16 al 24%.

Lo stesso fenomeno è avvenuto nell'altra zona periferica nei pressi del Centro Commerciale Univers. Gli appartamenti del complesso residenziale Univers City hanno raggiunto prezzi di 1.000 euro/mq. Secondo gli agenti immobiliari, a causa dell'elevata domanda, i prezzi sono quasi raddoppiati rispetto al 2020, quando è iniziata la costruzione della zona residenziale.

A differenza dei costruttori e degli agenti che segnalano aumenti dei prezzi, la Banca d'Albania, nel suo ultimo rapporto, ha affermato che i prezzi delle case nel secondo semestre dello scorso anno sono diminuiti del 7,6% rispetto alla prima metà dell'anno.

Secondo l’indice Fischer, calcolato con frequenza semestrale dalla Banca d’Albania, su base annua, i prezzi sono ancora in aumento, ma il tasso di crescita annuale è rallentato al 3,2%, dal 16,6% che era stata la crescita annua di inizio anno. fine del 2022.

L'indice dei prezzi degli immobili venduti a Tirana ha registrato un calo del 10,1% rispetto ai primi 6 mesi dell'anno, mentre era solo leggermente superiore rispetto al valore di un anno fa.

Nei secondi 6 mesi del 2023 circa il 26% degli appartamenti venduti sarebbero stati acquistati da cittadini non residenti. Di questi, circa 2/3 sono cittadini di paesi dell'Unione Europea.

Nel complesso, secondo la Banca d’Albania, la quota di acquirenti non residenti è tornata a crescere dopo una tendenza al ribasso dal 2020.

Il finanziamento tramite credito bancario ha continuato a rappresentare una buona parte delle compravendite immobiliari. Secondo gli agenti, come nel periodo precedente, circa il 60% degli immobili residenziali e commerciali da loro venduti sono stati acquistati con prestiti bancari.

Di questi, nel 60% dei casi, il prestito ha coperto fino al 60% del valore.

Il tempo medio per vendere case a livello nazionale è aumentato leggermente a 10,9 mesi, rispetto ai 10,6 mesi dell'indagine precedente.

La domanda per l'acquisto di appartamenti in questo periodo è guidata dal mercato della compravendita di immobili sulla costa. Aurela Xhaferaj, broker a Valona presso l'agenzia "Century 21 Albania", ha affermato che rispetto agli anni la domanda è in aumento, soprattutto per zone come il Lungomare o in prossimità del viale principale della città. C'è stato anche un aumento degli acquisti a Radhimë e Orikum.

"La domanda è elevata, soprattutto da parte dei cittadini stranieri dei paesi europei e degli immigrati. Si cercano più piccole case a prezzi economici, a scopo di investimento attraverso l'affitto o la rivendita. Il problema resta l’offerta, che è scarsa.

Molte strutture sono in costruzione e gli appartamenti non sono ancora dotati di autorizzazioni ipotecarie. "Gli acquirenti stranieri esitano prima di acquistare un immobile prima che la costruzione sia completata."

Anche Erjon Harizi, presidente dell'Associazione dei costruttori albanesi, ha affermato in precedenza che rispetto agli anni la domanda di immobili sulla costa è aumentata dal 20 al 30%. Tra le zone preferite per l'acquisto di immobili ci sono Valona, ​​Palasa e Saranda. Il presidente dell'Associazione dei costruttori ha affermato che il 40% degli acquirenti di immobili sulla costa sono cittadini con passaporto straniero.

Anche dall'ufficio vendite della società "Concord Investment" è stato affermato in precedenza che è aumentata la domanda di resort nel sud del paese, dove dominano maggiormente gli stranieri, influenzati dall'elevato flusso di turisti. Gli acquirenti stranieri, secondo loro, mostrano più interesse nell'acquisto di immobili a scopo di investimento per via dei prezzi accessibili rispetto ai loro vicini.

Nel frattempo, all'inizio della stagione primaverile, i prezzi degli immobili sulla costa, secondo i dati delle agenzie immobiliari per "Monitor", erano in media del 25% più cari rispetto allo scorso anno.

Nelle località costiere come Palas, Orikum e Sarandë, il prezzo massimo di vendita degli appartamenti ha raggiunto i 4.000 euro/m².

In prima linea nella costruzione del resort Lungomare, gli appartamenti vengono venduti al prezzo di 3.500 euro/mq. Rispetto agli anni i prezzi degli immobili in prima linea sul Lungomare di Valona sono aumentati del 25%.

C'è stato un aumento maggiore dei prezzi nelle aree di Orikum e Radhimë. Secondo i dati sui prezzi di vendita delle agenzie immobiliari, i prezzi degli immobili per i residenti a Radhima e Orikum sono aumentati dal 67 all'88% durante l'anno.

Gli agenti immobiliari sostengono che in prima linea per le zone costiere del sud non si trovano immobili con un prezzo inferiore a 3.000 euro/mq.

A Golem il prezzo massimo di vendita ha raggiunto i 1.500 euro/m² e a Gjirin e Lalëzi i valori vanno da 2.400 a 3.300 euro/m².

Nella zona rocciosa di Kavaja i prezzi massimi di vendita hanno raggiunto i 1.800 euro/m² rispetto ai 1.500 euro/m² di anni fa (aumento del 20%).

Nella città di Saranda, i prezzi degli appartamenti, come affermato in precedenza da Eron Çumani, capo di una delle più antiche agenzie della città "Saranda Property", vanno da 1.500 euro/m² per edifici costruiti 10 anni fa a 2.200-2.500 euro/m² in nuove costruzioni situate tra 500 e 1.000 metri dal mare.

Per quanto riguarda i nuovi appartamenti in costruzione in riva al mare, i prezzi di prima linea partono da oltre 3.000 euro/mq.

Recentemente, il Consiglio Territoriale Nazionale (KKT) ha approvato la concessione di permessi per diversi progetti di grattacieli, mentre una nuova forma di partenariato tra il governo e il settore privato dovrebbe dare a quest'ultimo l'opportunità di costruire grandi progetti su proprietà pubbliche .

Ci sono almeno 8 progetti di sviluppo, che prevedono la costruzione di torri che arriveranno fino a 65 piani e un altro progetto di 100 piani, presentato di recente, ma che non ha ancora ottenuto il permesso di sviluppo.

Tra i permessi del KKT, il più importante è quello su Bulevard e Ri che lascia dietro di sé il progetto “Monte Tirana”, che è finora il progetto con l'altezza più alta, con 58 piani.

Nello specifico, il KKK ha concesso un permesso di costruzione per l'edificio: "Edificio residenziale, di servizi e alberghiero 4, 5, 23, 24, 57, 58 e 65 fuori terra con 6 piani interrati", situato su New Boulevard, Comune di Tirana, con soggetto la società costruttrice "Klar" sh.pk Al momento questa è la torre più alta che ha ricevuto un permesso di costruzione.

Nella lista di KKT ci sono anche diversi progetti in via "Dritan Hoxha" con 35 piani, o in via "Teodor Keko", con un'altezza di 50 piani fuori terra. Sembra ormai che le torri attraversino l'area interna all'Anello, fingendo di trovarsi nella parte più periferica della capitale.

Un altro progetto prevede un complesso residenziale multifunzionale di 27 piani nella zona di Kasharri.

È stato inoltre concesso il permesso di costruire per l'oggetto: "Top Seven Tower", un complesso edilizio per la costruzione di nuovi locali con funzione residenziale e servizi di 33 e 35 piani fuori terra e 4 piani interrati, situato in via "Dritan Hoxha" , Comune di Tirana, con la società promotrice "Top Seven Construction" sh.pk

Un altro progetto comprende oggetto: "Complesso residenziale, albergo con servizi 1, 25, 39, 50 piani fuori terra e 3 piani di parcheggio sotterraneo, in via "Teodor Keko", Comune di Tirana", con la società promotrice "Xh&M " sh.pk, "Alfazed" sh.pk e "Smart Construction Invest" sh.pk

L'altro permesso per progetti multipiano è relativo all'oggetto: “Complesso multifunzionale, residenziale e di servizi 2, 3, 4, 8, 10 e 27 piani fuori terra”, sito in Kashar, Comune di Tirana, con la società promotrice” Tirana Centro Ovest" Ltd

Recentemente, dopo un concorso, è stato approvato un progetto dell'architetto Alejandro Aravanea e del suo studio Elemental Studio, con un'altezza di 300 metri o 100 piani e se realizzato diventerà il più alto di Tirana.

La torre sarà al centro, accanto alla "Montagna di Tirana", la cui costruzione è già iniziata. Dopo l'approvazione del progetto, si prevede che questa torre riceverà il permesso di costruire.

Oltre ai progetti che si realizzano su terreni privati, il governo stesso prevede di destinare allo sviluppo alcuni spazi di sua proprietà.

Nel mese di giugno l'Agenzia nazionale per la pianificazione del territorio ha aperto il bando con oggetto “Energizzare le città: sviluppo innovativo del patrimonio pubblico”. Questa procedura richiede di mettere insieme idee progettuali che mirano a sviluppare il patrimonio pubblico in collaborazione con il settore privato, dove alla fine i benefici che le istituzioni riceveranno saranno gli uffici.

I nuovi progetti si svilupperanno sui terreni di alcuni edifici statali. Comprenderanno la costruzione di torri da 35 a 41 piani che serviranno ad ospitare 22 istituzioni statali e la creazione di aree bancarie, spazi commerciali, spazi per uffici in affitto.

Inoltre, è previsto l'avvio di nuovi progetti di sviluppo a Tirana, più precisamente nell'area del Comune di Parigi, vicino al Boulevard "Jean D'Ark", vicino alla scuola "Harry Fultz" e alla Facoltà di Ingegneria e Architettura.

Alcuni degli istituti o degli immobili che verranno sviluppati si trovano in zone molto ambite della capitale.

Secondo il documento, uno degli immobili che verranno sviluppati è quello della Direzione dei Servizi Governativi con un terreno di 9400 m² vicino all'incrocio del Comune di Parigi.

La seconda proprietà si trova vicino al Boulevard Jean D'Arc, dove si trova l'Ufficio Locale dell'Istruzione Pre-Universitaria. Il progetto prevede uno sviluppo multifunzionale di 35-41 piani, con un'area edificabile da 1.200 a 1.500 m² e una superficie edificabile totale di 48.000-52.500 m²

Un altro progetto è il Property Institutions Cluster (ASHK – Proprietà dell'Agenzia del Catasto dello Stato, vicino alla scuola "Harry T. Fultz"). Il sito proposto per la costruzione del Cluster del Catasto dello Stato, con una superficie di 5.000 m², è situato nella zona di Zogut i Zi (vicino alla scuola "Harry T.Fultz") su una strada secondaria che collega a Rr. "Asim Vokshi".

Un altro progetto è la Zona di Sviluppo Multifunzionale. Il sito proposto per lo sviluppo è situato lungo la via “Muhamet Gjollesha”, parte della Seconda Circonvallazione di Tirana, coprendo un'area di 3.000 m².

È previsto il progetto della facciata e del volume di un complesso multifunzionale di 25-40 piani, con un'area edificabile da 800 a 1200 m² e una superficie edificabile totale di 30.000-40.000 m².

Questo è un articolo esclusivo della rivista Monitor, che gode dei diritti d'autore ai sensi della Legge n. 35/2016, “Sul diritto d'autore e sui diritti connessi”.

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